Rynek pierwotny w Polsce już od pięciu lat zalicza okres wzrostu o bezprecedensowej wręcz skali, o czym świadczyć mogą regularnie bite rekordy, zarówno pod względem liczby mieszkań wprowadzanych do oferty, jak i tych sprzedawanych. Z drugiej strony rosnące ceny gruntów i wykonawstwa oraz legislacyjne turbulencje związane ze specustawą mieszkaniową to sygnały, że już w niedalekiej perspektywie rynek może wyraźnie wyhamować. Eksperci z OPG Property Professionals podpowiadają, jak w nowej sytuacji odnaleźć się mogą deweloperzy mieszkaniowi.
Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują na to, że rok 2017 był ostatnim w długiej serii, kiedy to sprzedaż mieszkań rosła dynamicznie z roku na rok. Okres niskiego bezrobocia i wzrostu wynagrodzeń oraz ogólna, pozytywna koniunktura gospodarcza utrzymująca się w ostatnich latach skutecznie pobudziły apetyty deweloperów. Niskie stopy procentowe zachęcają wszak do lokowania kapitału w nieruchomościach, przeciętnie zarabiająca rodzina może zaś sobie pozwolić na zdecydowanie większą pożyczkę hipoteczną, niż chociażby dekadę temu.
Jak wynika z szacunków firmy REAS, w poprzednich trzech latach sprzedaż mieszkań w Polsce rosła we wprost oszałamiającym tempie 20%. W pierwszym kwartale tego roku swoich nabywców znalazło 18,4 tys. lokali. To raptem o 2,5% mniej, niż w rekordowym, ostatnim trymestrze ubiegłego roku. Jak zatem widać, deweloperzy nadal nie mają raczej większych problemów ze znalezieniem chętnych na swoje mieszkania. Ślady hamowania widać za to w wielkości podaży. – Już od ponad sześciu miesięcy liczba sprzedawanych lokali przewyższa zasoby, jakie trafiają do oferty deweloperów. Pod koniec pierwszego kwartału tego roku w ofercie znajdowało się 44,7 tys. mieszkań. To najniższy wynik od 2014 roku – podkreśla Michał Styś, dyrektor zarządzający firmy OPG Property Professionals.
Jeśli nie możesz ich pokonać… przyłącz się do nich!
Niższa podaż mieszkań to bezpośredni efekt podwyżek cen gruntów inwestycyjnych i wykonawstwa. O ile w pierwszej kwestii deweloperom z pomocą może przyjść zapowiadana od dłuższego czasu specustawa, która ma zwiększyć dostępność tanich gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, o tyle trudność ze znalezieniem rąk do pracy oraz rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych pozostają istotną barierą. Jeszcze dwa-trzy lata temu margines finansowy na wypadek ewentualnego wzrostu cen zazwyczaj pozostawał nietknięty. Dzisiaj dopięcie ostatniego guzika w budżecie projektu coraz częściej przychodzi budującym z trudem.
Kurcząca się liczba nowych mieszkań dostarczanych na rynek z jednej strony może oznaczać wzrost ich cen, a z drugiej – obniżenie marż deweloperskich. Dziś koszty ziemi i budowy zazwyczaj stanowią mniej więcej 70% tego, co płaci nabywca, około 13% stanowi zaś zarobek budującego. Jeszcze dwa lata temu proporcje te wynosiły odpowiednio 60% i 23%. Deweloperzy będą więc najpewniej dążyć do obniżenia kosztów swoich projektów. W poszukiwaniu oszczędności jedni obniżą standard wznoszonych budynków, drudzy uruchomią własne spółki zajmujące się generalnym wykonawstwem, a jeszcze inni zdecydują się na mniej biurokracji, przekazując realizację projektu podmiotom zewnętrznym.
– Warto pamiętać, że nabywca mieszkania musi je także wykończyć. Niezależnie, czy kupuje je dla siebie, czy w charakterze inwestycji. W obliczu wyższych cen robocizny i utrudnionego dostępu do wykonawców, wielu klientów pyta o lokale wykończone pod klucz. Zajmując się projektami w imieniu naszych klientów, nie tylko nadzorujemy pracę generalnego wykonawcy, ale współpracujemy też z podwykonawcami, projektantami, ekipami remontowymi, z którymi wiążą nas umowy oparte na stawkach ofertowych, a nie na rabatach – wyjaśnia Anna Kwaśny, szefowa działu marketingu i sprzedaży projektów mieszkaniowych w OPG Property Professionals. – Zapewniamy sprzedaż inwestycji z całą obsługą projektową, wykonawczą, finansową, administracyjno-prawną i handlową. Dla deweloperów to oszczędność czasu i energii, a także gwarancja dobrego wykonania, również dzięki rękojmi – dodaje.
Kiedy idą chudsze czasy, ogranicz ryzyko
W obliczu rosnących kosztów wykonawstwa oraz coraz wyraźniejszych dysproporcji pomiędzy stroną popytu i podaży, szybka sprzedaż mieszkań niekoniecznie leży w interesie dewelopera. Eksperci podkreślają, że zainteresowanie zakupem własnego „M” prędzej czy później spadnie, czy to z powodów czysto rynkowych, czy też makroekonomicznych. W odpowiedzi budujący mogą w pełni świadomie wprowadzać na rynek mniejszą pulę mieszkań i spowalniać sprzedaż na tyle, aby móc sukcesywnie podnosić ceny wraz z wprowadzaniem kolejnych etapów inwestycji do oferty. Kluczem do sukcesu będzie wówczas dobre rozplanowanie projektu. W tej materii OPG może się pochwalić sporym doświadczeniem.
– Z uwagi na znaczną skalę projektu mieszkaniowego ART MODERN w Łodzi, w imieniu inwestora postanowiliśmy negocjować poprawki do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Udało nam się nie tylko pozyskać korzystniejsze zapisy miejscowego planu, ale podzielić też działkę i projekt w taki sposób, aby umożliwić realizację mniejszych, uzasadnionych ekonomicznie oraz łatwiejszych do sfinansowania etapów, zdolnych do samodzielnego funkcjonowania, ale też łatwiejszego w zarządzaniu przez wspólnotę mieszkaniową – tłumaczy Michał Styś. – Znaleźliśmy dla naszego klienta taki model inwestowania, który pozwolił na zminimalizowanie udziału kapitału własnego. Dostarczamy kompleksową obsługę projektu, minimalizując ryzyko i zaangażowanie po stronie dewelopera – podsumowuje ekspert OPG Property Professionals.
Zapiąć pasy i przygotować się na miękkie lądowanie
Choć na rynku pierwotnym wciąż trwa jeszcze hossa, to już dziś warto przygotować się na okres spowolnienia i mniejsze zainteresowanie kupujących. Transakcje tego typu praktycznie nigdy nie kończą się na umowie rezerwacyjnej – dla dewelopera to tak naprawdę dopiero początek relacji z klientem. Z pomocą profesjonalnych doradców na rynku nieruchomości można jednak sobie poradzić nie tylko na etapie suchej sprzedaży, ale i całej strategii inwestowania. To prawdziwe miękkie lądowanie w obliczu rynkowych turbulencji.