Osiedla mieszkaniowe – własność wspólna?

Jakie zadania infrastrukturalne stoją przed deweloperami? W jaki sposób starają się dbać o potrzeby mieszkańców osiedli mieszkaniowych? Czy da się pogłębić dialog między przedsiębiorcami a miastem? Aktywiści, mieszkańcy i deweloperzy spotkali się podczas debaty zorganizowanej przez Polski Związek Firm Deweloperskich, aby porozmawiać o wyzwaniach, którym trzeba sprostać, by wspólnie tworzyć dobrze zaprojektowane, funkcjonalne osiedla.

17 czerwca podczas pikniku Żyj i Mieszkaj we Wrocławiu odbyła się debata „Osiedla mieszkaniowe – własność wspólna. Od projektu do realizacji”. Pomysł wziął się z idei współpracy i dialogu przyświecającej organizatorom wydarzenia – wrocławskiemu oddziałowi Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W debacie wziął udział przedstawiciele rad osiedli – Sławomir Czerwiński, przewodniczący Zarządu Osiedla Maślice oraz asystent w Zakładzie Zagospodarowania Przestrzennego UWr, aktywistów – Przemysław Filar, prezes Towarzystwa Upiększania Miasta Wrocławia, a także deweloperów – Piotr Baran, prezes zarządu PCG i jednocześnie wiceprezes wrocławskiego oddziału PZFD oraz Sebastian Moskal, członek zarządu Womak Holding, dewelopera zajmującego się obiektami komercyjnymi. Dyskusję moderował Szymon Sikorski – dyrektor generalny agencji Publicon.

– Chcemy rozwijać i budować Wrocław w sposób przemyślany i zrównoważony. Nasze dotychczasowe doświadczenia pokazują, że dialog deweloperów z mieszkańcami przynosi dobre efekty. Mogę tylko apelować o to, żeby Gmina była platformą do rozmów i korzystała z naszego doświadczenia – mówił jeden z uczestników debaty, Piotr Baran.

Deweloperzy: Osiedla to nie tylko budynki

Każda realizacja mieszkaniowa jest wieloaspektowym przedsięwzięciem. Budowa obiektu nie jest jedynym zadaniem dewelopera. Należy do niego także opracowanie planu inwestycji, wyszukanie odpowiedniej działki czy ocena ryzyka finansowego. Jednym z ważniejszych elementów z perspektywy inwestora przy podejmowaniu decyzji jest budowa niezbędnej przyszłym mieszkańcom infrastruktury. Nowe drogi, place zabaw czy lokale handlowo-usługowe czynią lokalizację bardziej atrakcyjną i przyjazną mieszkańcom. Wymagają natomiast wcześniejszego wspólnego zaplanowania.

– W ciągu ostatnich kilkunastu lat zrealizowaliśmy, jako deweloperzy budujący we Wrocławiu, dziesiątki kilometrów dróg, za dziesiątki milionów złotych. To są ogromne wyzwania finansowe − mówił Piotr Baran, prezes zarządu PCG − O tym, jakie nakłady będziemy musieli ponieść,  dowiadujemy się tak naprawdę dopiero, kiedy wnosimy o pozwolenie na budowę, czyli dawno po zakupie nieruchomości. Dla nas istotne jest, żeby wspólnie z Gminą skwantyfikować koszty na wstępie − dodał.

Spełnianie potrzeb mieszkańców

− Coraz więcej ludzi przenosi się na Maślice, Kozanów, Psie Pole. Niezależnie od miejsca zamieszkania, mają swoje potrzeby, które muszą zrealizować  − mówił Szymon Sikorski.

Osiedla oddalone od centrum miasta stają się dla ludzi sercem lokalnego życia społecznego, gdzie tworzą się sąsiedzkie mikrospołeczności. Infrastruktura jest tam jednak dużo mniej rozwinięta, niż w centralnej części miasta. Jak zapewnić mieszkańcom to, czego naprawdę potrzebują? Warto zapytać.

− Przy projektowaniu nowego centrum handlowego na Swojczycach zrobiliśmy badania potrzeb mieszkańców. Naszą próbą wyjściową było 500 osób. Co zaskakujące, ostatecznie do projektu zgłosiło się 1000 mieszkańców. Chęć aktywnego wyrażania opinii i wpływu na wybór konkretnych dostawców i usług była większa, niż na początku zakładaliśmy. Wydaje mi się, że to dobra synergia. Nam łatwiej wynajmować i komercjalizować powierzchnie, usługodawcom łatwiej sprzedawać, bo ich oferta dostosowana jest do faktycznych potrzeb, a mieszkańcy dostają to, czego potrzebują − mówił Sebastian Moskal, członek zarządu Womak Holding.

Tak duża chęć partycypacji w budowaniu przestrzeni miejskiej może tylko cieszyć. Jest to dowód na to, że zdanie mieszkańców to, również dla wrocławskich przedsiębiorców, ważny element inwestycji.

Deweloper na piątkę

Dobrych przykładów współpracy deweloperów z lokalną społecznością jest więcej. − Maślice są miejscem, gdzie pomiędzy radą osiedla – jednostką pomocniczą miasta, która reprezentuje mieszkańców danego Osiedla i przedsiębiorcami występuje konstruktywny dialog – mówił Piotr Baran. − Dzięki temu możemy w sposób przemyślany i akceptowalny dla lokalnej społeczności realizować swoje zadanie, jakim jest budowa mieszkań.
Słowa prezesa zarządu PCG potwierdził Sławomir Czerwiński z Rady Osiedla Maślice, przedstawiając wypracowaną wspólnie koncepcję dewelopera na piątkę. Co to dokładnie oznacza?

Deweloper na piątkę to taki, który konsultuje się z Radą Osiedla, lokalnymi liderami, stowarzyszeniami lub fundacjami w zakresie kształtowania przestrzeni osiedlowej.

Po drugie, przedstawia inwestycję jeszcze w trakcie jej projektowania − pokazuje, jak wyobraża sobie „wprowadzenie się” na osiedle. Po trzecie − deweloper na piątkę słucha uwag lokalnej społeczności tak, aby inwestycja była jak najbliższa osiedlu modelowemu. Mowa tu o zapewnieniu optymalnego wskaźnika zieleni, infrastruktury czy odpowiednim zorientowaniu budynków względem już istniejących obiektów, dróg. Ważnym punktem jest też wdrożenie planów ustalonych z mieszkańcami, a także wejście we współpracę z lokalną społecznością. Chodzi tu przede wszystkim o integrację i aktywizację mieszkańców, czyli współuczestnictwo w osiedlowych wydarzeniach. Deweloper na piątkę miałby wspierać, nie tylko merytoryczne, ale też marketingowo lokalne inicjatywy: − Dzielić się z klientami informacją o wydarzeniach, aby mogli poczuć ducha osiedla  jeszcze przed wprowadzeniem się −  tłumaczył Sławomir Czerwiński.

W piątym punkcie wspomniana została także „inwestycja plus”, czyli mała inwestycja, którą deweloper mógłby sfinansować po wypracowaniu i w porozumieniu ze społecznością lokalną na osiedlu.

− Nie mówię od razu o budowie linii tramwajowej, to zadanie Urzędu Miejskiego, w którym zawsze można partycypować, ale o, na przykład, naprawie wyeksploatowanej ścieżki rowerowej, chodnika, czy stworzeniu parku kieszonkowego.  Dzięki temu deweloper i nowi mieszkańcy nie byliby traktowani jak intruzi, a przyjaciele, którzy chcą wspólnie tworzyć osiedlową przestrzeń, społeczność − mówił dalej przewodniczący Zarządu Osiedla Maślice. − Te parę punktów da się jeszcze rozbudować, ale takich deweloperów na piątkę można we Wrocławiu znaleźć i trzeba ich szukać dalej.

Wspólna platforma do dialogu

Organizator wydarzenia Żyj i Mieszkaj we Wrocławiu, wrocławski oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich, już od 15 lat zrzesza deweloperów, którzy działają na rzecz mieszkańców wrocławskich osiedli. W myśl hasła przewodniego Budujemy Wrocław i standardy branży deweloperskiej członkowie PZFD nie tylko doradzają w zakresie zakupu mieszkań oraz zapewniają bezpieczeństwo swoich inwestycji. Za swój cel stawiają także sukcesywne rozbudowywanie infrastruktury miasta: tworzenie nowych dróg, placów zabaw czy ścieżek rowerowych. Na pikniku, wśród deweloperów zrzeszonych w PZFD znaleźli się: TEMAR, DOM.developer, Osiedle Malownicze, INKOM, Blockpol, Salwirak, PCG, Profit Development, Archicom, WOMAK, Vantage Development, Rafin, Scandi Home, ARKOP, Incepti, Bouygues Immobilier, Angel Poland Group. Poprzez organizację wydarzenia wraz z radami osiedli, lokalnymi twórcami i aktywistami przypominają, że osiedle mieszkaniowe to własność wspólna i należy do niej podejść kompleksowo. Aby tak było, potrzebne jest jeszcze zaangażowanie ze strony Gminy.

− Szkoda, że nie ma z nami przy stole akurat dzisiaj przedstawicieli Gminy − mówił Piotr Baran. − W każdej takiej dyskusji to właśnie te trzy strony powinny uczestniczyć: przedstawiciel miasta, mieszkańcy i przedsiębiorca.

Działania komercyjne, które idą w parze z interesem miasta? Niektórym wydaje się to niemożliwe. W Polsce widać jednak dobre przykłady, które są dowodem na to, że da się.

− Moim zdaniem teza, że partnerstwo publiczno-prywatne to jest strasznie niebezpieczna sytuacja, to jedna z wrocławskich legend. Jak to, że tramwaje muszą się wykolejać, że muszą być głośne. Wystarczy spojrzeć na przykład Gdańska, gdzie taka współpraca zachodzi  − mówił Przemysław Filar, prezes Towarzystwa Upiększania Miasta Wrocławia.

−  Chcielibyśmy, aby miasto stworzyło platformę wspólnej rozmowy i partycypacji. Miastem, gdzie taka współpraca działa, jest na przykład Kraków − dodał Piotr Baran.

Przy projektowaniu przestrzeni do życia należy rozmawiać i działać wspólnie. Dobre praktyki już są. Trzeba je tylko pogłębiać i brać przykład z miast, które działają na tym polu lepiej niż Wrocław. W końcu wszystkim zależy na tym, żeby osiedla mieszkaniowe były po prostu dobrym miejscem do życia.​